如何於新店水源特定區申請農舍

在經手眾多土地開發與法規諮詢的案件中，我們經常遇到地主滿懷憧憬地來詢問：「我在新店買了一塊漂亮的農地，想要申請蓋一棟退休農舍，可以幫我規劃嗎？」

每當聽到地點位於「新店特定區（水源特定區）」，我們總會立刻拉起警報。因為這裡為了保護大台北地區珍貴的水源，其管制力道與法規複雜度，遠比一般農地嚴苛許多。如果用一般《農業用地興建農舍辦法》的觀念來套用，絕對會踢到大鐵板！

今天就用我們實際諮詢過的經典案例，帶大家拆解民國 100 年 5 月 1 日變更後，《新店水源特定區計畫（土地使用分區管制要點）》中對農舍申請的幾大硬性限制。

限制一：身分與取得時間的「生死線」（民國62年10月12日）

一般農地只要面積滿 0.25 公頃（約 756 坪）、設籍並取得土地滿 2 年，基本上就具備申請農舍的資格。但在新店水源特定區，法規直接下了一道針對「取得時間」與「取得方式」的嚴格限制：

• 民國 62 年 10 月 12 日（特定區計畫公告實施日）以前取得者： 條件相對寬鬆。
• 民國 62 年 10 月 12 日以後取得者：土地必須是透過「繼承」或「配偶、直系血親間之贈與」方式取得的，才可以申請興建農舍！

⚠️ 白話來說：

如果你是民國 62 年 10 月 12 日之後，透過**「一般買賣」**交易買進這塊土地的，無論你的面積有多大、名下多有錢，通通直接出局，完全無法申請新蓋農舍！ 這條規定直接過濾掉了絕大多數後期想買地蓋農舍的投資客或退休族。

限制二：比一般農舍更矮、更小的「建築量體限制」

就算你的土地是祖傳下來（符合繼承條件），幸運過關了，水源特定區在建築物的「外觀與高度」上，也設有防護罩般的限制。

一般農舍通常可以蓋到 3 層樓、高度 10.5 公尺。但在新店水源特定區內：

• 高度限制： 嚴格限制在 7 公尺以下。
• 樓層限制： 只能興建 2 層樓以下。

這項規定是為了確保山坡地與水源區的景觀天際線不被破壞，也減低大體積構造物對水土保持的衝擊。

限制三：魔鬼留在細節裡！「退縮距離」的拉鋸戰

除了高度被壓低，建築物蓋在哪裡也是個大問題。法規明確規定：

• 農舍建築物與都市計畫道路的距離，不得小於 15 公尺。

山坡地的土地地形往往錯綜複雜，扣掉道路退縮的 15 公尺，再加上坡度陡峭無法建築的區域（敏感地帶），往往會發現原本看中的「黃金美地」，最後只剩下極其狹小的核心區域可以合法蓋房子。這對工程師在配置圖面與動線規劃時，是非常大的考驗。

專家建議：水源區土地開發，務必「先查調、再規劃」

評估項目	一般農業用地	新店水源特定區農地
土地取得限制	取得滿 2 年即可（無特殊日期限制）	62年10月12日後取得者，限繼承或直系血親/配偶贈與
建築高度樓層	高度 10.5 公尺以下、3 層樓以下	高度 7 公尺以下、2 層樓以下
道路退縮要求	依一般建築或公路法規退縮	距都市計畫道路至少 15 公尺

新店水源特定區的法規在民國 100 年 5 月 1 日進行了大幅度的通盤檢討與變更，土地使用分區管制要點變得更加嚴密。

許多地主在不了解法規的情況下盲目買地，或是聽信偏方，最後才發現土地只能種菜，無法實踐心中的農舍夢。面對這類高敏感、高限制的特殊區域，在有任何動作之前，一定要尋求熟悉當地都市計畫法規與水土保持規定的專業團隊進行完整的「土地可行性評估」，才不會讓資金與心血付諸流水。

（本文法規依據現行《新店水源特定區計畫土地使用分區管制要點》撰寫。個案土地地形、坡度及分區仍有不同實務限制，詳情請洽專業技師或主管機關審查為準。）